Według raportu NBP dotyczącego rynku mieszkaniowego, inwestycja w lokum na wynajem nadal może przynieść większy zysk niż lokata bankowa czy obligacje skarbowe 1), nawet jeżeli sfinansujemy ją kredytem. Jednak, gdy planujemy nabyć mieszkanie głównie z myślą o najemcach, którymi będą studenci, musimy liczyć się z utrzymaniem lokalu podczas ich nieobecności w wakacje i stałymi kosztami ponoszonymi np. w związku z regularnymi remontami. Aby nie tracić przychodów, kiedy nieruchomość stoi pusta podczas letnich miesięcy, warto skorzystać z alternatywy w postaci najmu krótkoterminowego i udostępniać mieszkanie na doby np. turystom. Coraz więcej osób rezygnuje bowiem z korzystania z bazy hotelowej i podczas podróży, zatrzymuje się w prywatnych kwaterach. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego podpowiadają wynajmującym, o czym należy pamiętać, decydując się na takie rozwiązanie i czy faktycznie się ono opłaca.
Najemca to nie tylko student
Wynajmowane mieszkanie nie musi świecić pustkami, gdy latem studenci wracają w rodzinne strony lub wyjeżdżają na wakacje. Jeżeli nasze lokum znajduje się w turystycznej miejscowości, lub którejś z metropolii chętnie odwiedzanej także przez osoby z zagranicy, możemy udostępnić je na kilka dni, bądź tygodni turystom lub tym, którzy podróżują służbowo. To najem krótkoterminowy, który różni się od wynajmowania lokum jednemu najemcy na wiele miesięcy, czyli najmu długoterminowego.
– Dawniej sezon wakacyjny dla wielu prywatnych inwestorów, którzy wynajmowali mieszkania głównie studentom, oznaczał przestój w interesie i konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z utrzymaniem pustego lokalu. Obecnie, łatwiej o stały zysk, bo mieszkanie w letnim okresie może zostać udostępnione turystom i osobom, które ze względu na wykonywany zawód często podróżują, a nie chcą zatrzymywać się w hotelach – zaznacza Bartosz Turek, analityk Open Finance, ekspert Związku Firm Pośrednictwa Finansowego.
Zanim jednak zdecydujemy się na zakup mieszkania na wynajem, także ten krótkoterminowy, powinniśmy zwrócić uwagę na kilka kwestii. – Kluczowa jest lokalizacja. Pamiętajmy, że przyciągniemy studentów do naszej inwestycji, jeżeli w mieście, w którym planujemy zakupić nieruchomość, znajduje się przynajmniej jedna uczelnia wyższa. Z kolei, aby czerpać zyski z najmu krótkoterminowego, sprawdźmy także, jak kształtuje się ruch turystyczny w okolicy i na jak duże zainteresowanie naszym mieszkaniem ze strony przyjezdnych możemy liczyć. Przygotujmy zestawienie potencjalnych zysków, ale także i wszystkich kosztów, które będziemy musieli ponieść w związku z przygotowaniem lokum, remontami czy sprzątaniem przed przyjazdem kolejnego gościa w okresie wakacyjnym. Pamiętajmy też, że portale rezerwacyjne, które pozwolą nam zapełnić mieszkanie poza sezonem akademickim, pobierają nawet kilkunastoprocentową prowizję. Dopiero wzięcie pod uwagę wszystkich kosztów, pozwoli nam ocenić rentowność inwestycji – dodaje Bartosz Turek, ZFPF.
Ile można zarobić na najmie krótkoterminowym?
Aby przekonać się, że wynajem na krótki okres może być korzystnym rozwiązaniem, warto przyjrzeć się sytuacji na rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach i porównać stawki za najem długo- i krótkoterminowy. Przykładowo, w pierwszym przypadku, według portalu Bankier.pl, za najem mieszkania w Gdańsku w czerwcu 2018 r. trzeba było zapłacić średnio blisko 2800 zł za pełny miesiąc 2). Z kolei portal AirBnB podaje, że w tej samej lokalizacji za lokal wynajmowany 4 osobom na doby przy 50% obłożeniu w miesiącu, najemca może uzyskać nawet 3702 zł.
– Różnice w stawkach za najem długo- i krótkoterminowy mogą być znaczne, jednak warto pamiętać o tym, że w tym drugim przypadku mamy do czynienia z sezonowością, co także będzie mieć wpływ na wysokość potencjalnych zysków z najmu. Dlatego, aby zapewnić sobie pewny dochód przez cały rok, warto połączyć oba rozwiązania i udostępnić lokum zarówno studentom, jak i turystom, którzy wynajmują mieszkania na doby podczas wakacji – zaznacza Sławomir Rykalski, ekspert FinPack, ZFPF.
Jak sfinansować inwestycję w mieszkanie na wynajem?
Niskie stopy procentowe i korzystne warunki kredytowania sprzyjają sfinansowaniu zakupu mieszkania na wynajem dzięki kredytowi hipotecznemu. Obecnie możliwe do osiągnięcia zyski z najmu przewyższają koszty obsługi takiego kredytu i umożliwiają pokrywanie kolejnych rat. Potwierdzają to eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, którzy w II kw. 2018 r. pośredniczyli w udzielaniu blisko połowy wszystkich kredytów hipotecznych na rynku.
– Stopy procentowe są obecnie nadal na niskim poziomie, co sprawia, że kredyt hipoteczny dla wielu inwestorów jest w dalszym ciągu stosunkowo tani. Warto jednak dobrze przyjrzeć się ofertom poszczególnych banków, by uzyskać najlepsze warunki. Wybierzmy najkorzystniejszą propozycję o najniższym koszcie całkowitym i ratach, które nie będą przekraczały wysokości potencjalnego czynszu, jaki chcemy uzyskać z najmu. Pamiętajmy bowiem, że przypadku zainwestowania w nieruchomość, którą będziemy chcieli udostępniać najemcom, będziemy musieli liczyć się nie tylko ze spłatą rat, ale również z pozostałymi kosztami. Te największe to: regularne remonty i naprawy usterek, ubezpieczenie lokum, czy promocja naszej nieruchomości w serwisach dedykowanych najmowi mieszkań, itp. Warto wziąć pod uwagę te wszystkie wydatki, zanim w ogóle zdecydujemy się na kupno mieszkania z myślą o wynajmie, tym bardziej, jeżeli planujemy w tym celu zaciągnąć kredyt hipoteczny – podpowiada Sławomir Rykalski, FinPack, ZFPF.
1) NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kw. 2018 r.
2) Średnia cena dla miasta, źródło: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-wynajmu-mieszkan-czerwiec-2018-Raport-Bankier-pl-7598605.html
